Huis kopen voor je kind en dan verhuren: zo doe je dat

Wist je dat het onder bepaalde voorwaarden mogelijk is voor je kind een huis te kopen en dit vervolgens te verhuren? Dat lijkt misschien ingewikkeld, maar als je dit artikel leest, word het je al een stuk duidelijker. Een huis kopen en verhuren aan je kind doe je bijvoorbeeld als je kind op kamers gaat. Op die manier maak je voor je kind een betaalbaar studentenleven mogelijk.

Belangrijke disclaimer vooraf:
Dit is géén financieel advies. Speculeren is riskant, geeft verlies en moet alleen gedaan worden met geld dat je bereid bent te verliezen. Handelen, speculeren en beleggen is namelijk geen inkomstenbron, maar een riskante speculatie die gespreid moet worden om verliezen te beperken. Uitsluitend jijzelf bent hier verantwoordelijk voor. Volledige disclaimer.

Hypotheek voor tweede huis

Het is helemaal niet nodig dat je een tweede huis volledig cash betaalt, ook niet als je dit wil verhuren. Een tweede woning valt voor de belasting niet onder eigen woning, maar in Box 3 (dus onder “vermogen”). Een nadeel hiervan is dat hypotheekrente niet is af te trekken voor de inkomstenbelasting. De vermogensbelasting betaal je vervolgens over de marktwaarde van de woning.

Voordeel zit hem in verhuur

Het fijne van een tweede huis bezitten en dit verhuren, is dat je op maandelijkse basis inkomen vangt in de vorm van huur. Als klap op de vuurpijl hoef je die huurinkomsten niet bij de Belastingdienst op te komen. Met andere woorden: inkomsten uit huur zijn volledig onbelast.

Pas op met kamerverhuur

Er bestaat een verschil tussen het huren van de woning als geheel en het verhuren van kamers in de woning. De meeste kredietverstrekkers stellen namelijk bij kamerverhuur als harde eis dat er een familielid tot in de tweede graad in de woning woont (bijvoorbeeld je kind). Alleen als dat het geval is, mogen er ook individuele kamers in het pand verhuurd worden.

Het puntensysteem

Voor de maximaal te bepalen huurprijs wordt een zogenaamd puntensysteem bepaald. Op basis van kenmerken van de woning en het huurcontract ontstaat een bindend advies over wat de maximale huurprijs voor de kamer mag zijn. Vraag je meer dan dit maximumbedrag? Dan kan de huurder dit aanvechten. In bijna alle gevallen zal de huurder dan ook zijn gelijk halen. Er zijn verschillende rekentools online beschikbaar voor het berekenen van punten.

Kale huur en rekenhuur

Als je gaat verhuren maak je onderscheid in de kale huurprijs en de rekenhuur. Bij de kale huur zijn de servicekosten nog niet opgenomen. Rekenhuur is dus kale huur plus alle servicekosten. Let er op dat je verplicht bent de service te bieden waarvoor je de huurder laat betalen en dat de servicekosten maximaal 48 euro (verdeeld over vier categorieën) mag bedragen.

Maximale borgbedrag

Als je huurders accepteert, mag je borg van hen vragen. Borg is eigenlijk een soort garantie, waarmee je eventuele huurachterstand of schade kunt betalen. De borg komt uit de zak van de huurder. Let er op dat er ook een maximum aan het borgbedrag verbonden zijn. In totaal mag dit maximaal 3 maanden kale huur zijn. Je mag hier de servicekosten dus niet bijtellen. Als de huurder de woning netjes achterlaat, ben je verplicht de borg weer terug te betalen.

Huurbescherming voor huurders

Alle huurders op Nederlands grondgebied hebben recht op huurbescherming. Dat houdt in dat je een huurder niet zomaar op straat kunt gooien wanneer het jou uitkomt. Wonen er meer huurders in het huis waar ook jouw kind woont? Dan kun je deze niet buitenzetten op het moment dat je kind klaar is met studeren. Voor het opzeggen van een huurcontract moet er een wettelijk geldige reden zijn, bijvoorbeeld grote huurachterstand of overlast.

Hoe zeg je een huurcontract op?

Voor het opzeggen van een huurcontract ben je verplicht de huurder ruim de tijd te geven. Je bent wettelijk verplicht dit minstens drie maanden te doen voor het huurcontract wordt ontbonden. Maar wist je dat dit aantal van drie maanden verder kan worden opgebouwd tot liefst zes maanden? Ieder jaar dat de huurder in de woning woont, komt er namelijk één maand bij. Je bent verplicht de huuropzegging schriftelijk te doen en reden van opzegging te geven.

Wat als de huurder het er niet mee eens is?

In het ergste geval kan er rechtszaak ontstaan. Daarom is het van groot belang dat je een slepend conflict probeert te vermijden en een goede band opbouwt en onderhoudt met je huurders.

Huurcontracten voor bepaalde tijd

Het is mogelijk huurcontracten voor bepaalde tijd op te stellen als je een woning voor je kind koopt. Er wordt hierbij wel onderscheid gemaakt tussen onzelfstandige en zelfstandige woningen. Een onzelfstandige woning is vaak een kamer. Een zelfstandige woning moet in ieder geval een eigen toilet, keuken en eigen toegang hebben. De toegang is niet gedeeld. Zelfstandige woningen hebben huurcontracten voor maximaal twee jaar, onzelfstandige vijf jaar.

Extra regels huurcontract

Wil je extra afspraken maken? Dan moet je ervoor zorgen dat dit goed staat vastgelegd in het schriftelijke huurcontract. Je kunt bijvoorbeeld afspreken dat de woning echt alleen voor studenten is bedoeld die bij een onderwijsinstelling staan ingeschreven. De woning is dan alleen beschikbaar voor tijdens de studie. Wordt de studie afgebroken of voltooid, dan zal de inwonende een andere woning moeten vinden. Je moet deze regel van tevoren vast hebben gelegd.

Rol van de Vereniging van Eigenaren

De Vereniging van Eigenaren wordt ook wel afgekort tot VvE. Als je een appartement koopt voor je kind om te verhuren, krijg je hier altijd mee te maken. In tegenstelling tot vrijstaande woningen maken flats en appartementen onderdeel uit van een groter geheel. Let op: de VvE kan beperkingen hebben opgesteld in de statuten en verhuur bijvoorbeeld verboden hebben. Daarom is het heel belangrijk dat je van tevoren goed de huisregels doorleest.

Wanneer krijg je kind huurtoeslag?

Onthoud: van huurtoeslag is alleen sprake als het een zelfstandige woning betreft. Voor de verhuur van kamers is geen huurtoeslag mogelijk. Alleen als je kind alleen woont, kan er sprake zijn van huurtoeslag, maar dat is dan weer afhankelijk van het inkomen van je kind, plus het huurbedrag en het spaargeld van je kind. Kortom: er zijn veel factoren die meespelen.

Wat is een familiehypotheek?

Een familiehypotheek is een lening van ouder op kind of andere naaste familieleden. De voordelen van een familiehypotheek is dat de lenende partij de rente kan aftrekken en dat de uitlenende partij onbelast rente ontvangt. Je kunt een familiehypotheek afsluiten zonder dat hier een notaris bij hoeft te zijn. Wel wordt het geadviseerd de afspraken schriftelijk vast te leggen.

Een schenking

Je kinderen geld schenken kan natuurlijk ook. In principe kun je je kind of kinderen zoveel schenkel als je wilt. Hou er rekening mee dat er vrijstelling van schenkingsbelasting is tot het kind zijn of haar veertigste verjaardag bereikt. Ook is de vrijstelling tot een bedrag van ruim 100.000 euro.

Huis kopen voor je kind: een YouTube uitleg

DigiMakelaars heeft een handige video gemaakt met uitleg over het kopen van huizen voor je kind:


Op jouw succes!