Huis opknappen en verkopen: hierop moet je letten

Veel mensen durven het niet aan: een huis opknappen en dit vervolgens verkopen? Maar is het wel echt zo moeilijk als het lijkt. Niet als je weloverwogen keuzes maakt, blijft. Hoe pak je het aan: zo’n huis renoveren en vervolgens met winst bespreken? In dit artikel vertellen we je waar je rekening mee moet zijn, wat de uitdagingen zijn en hoe je met tegenslag om kunt gaan.

Belangrijke disclaimer vooraf:
Dit is géén financieel advies. Speculeren is riskant, geeft verlies en moet alleen gedaan worden met geld dat je bereid bent te verliezen. Handelen, speculeren en beleggen is namelijk geen inkomstenbron, maar een riskante speculatie die gespreid moet worden om verliezen te beperken. Uitsluitend jijzelf bent hier verantwoordelijk voor. Volledige disclaimer.

Is het pand het waard?

Een huis opknappen en verkopen is een investering die op langere termijn geld moet gaan opleveren. Het is een groot project. Om het huis te kopen heb je allereerst startkapitaal nodig. Het is natuurlijk de kunst een “verborgen pareltje” op de huizenmarkt te vinden, hier flink wat geld tegenaan te gooien en het vervolgens met grote winst te verkopen. Maar hier gaat best een tijdje overheen. Investeer dus alleen geld wat je op korte termijn niet nodig hebt.

Altijd risicovol

Investeren in een te renoveren woning is altijd risicovol. Je weet namelijk nooit zeker of de investering wel zijn vruchten afwerpt. Misschien kost het renoveren wel meer geld dan je dacht, zijn er meer verborgen gebreken dan je in eerste instantie had opgemerkt, of valt de woning minder in trek bij potentiële kopers dan je had gehoopt. Dan is er natuurlijk nog de huizenmarkt om rekening mee te houden: staan huizen voor hoge of lage prijzen te koop?

Welke investeringen moet je doen?

Hoe je ook gaat investeren in een woning, zorg ervoor dat de investering zo min mogelijk smaak gebonden is. Zijn je keuzes erg gebonden aan smaak, dan schrik je potentiële kopers misschien wel af. Vervang je een badkamer of keuken? Kies dan niet voor een uitgesproken model. Soms kan het ook zijn dat je allerlei vergunningen nodig hebt voor de verbouwing. Een vergunning kan soms lang op zich wachten, waardoor de verbouwing stil komt te liggen.

The devil in the details

Of een huis “top of flop” is, wordt vaak bepaalt op de details. Het loont om veel aandacht te steken in de kleine dingen in huis. Zorg ervoor dat alle naden goed zijn afgewerkt. Schroef de trapleuning goed vast (om maar iets te noemen) en voorzie deze van een nieuw laagje kleur. Zitten er plinten, vloerbedekking of behang los? Laat alles vastzetten of vervang het waar nodig. Een opgeruimd huis met witte muren zonder overbodig meubilair verkoopt het best.

Waarin zitten de extra kosten?

Renoveren kost geld, maar dit zijn niet de enige kosten die je betaalt als je een woning koopt en weer verkoopt. Je moet ook budget overlaten voor andere zaken, zoals de makelaar, de notaris, voor overdrachtsbeloning en de verzekering. Voor veel mensen zijn de randfactoren ontmoedigend. Overdrachtsbelasting kun je vermijden als je een woning binnen 6 maanden doorverkoopt.

Waar zit de meeste winst?

Wist je dat badkamers en keukens de eerste ruimtes zijn die mensen willen vervangen? Het loont om hier goed in te investeren. Plaats keukens en badkamers die gloednieuw zijn en nog jarenlang meegaan. Het belangrijkste is natuurlijk wel dat je voor een neutrale smaak gaat. De smaak moet de koper niet afschrikken, want dan zal deze alsnog van de koop afzien. Je kunt de waarde van een woning ook flink vergroten door één of meerdere dakkappellen te plaatsen.

Welke zaken kun je beter niet vervangen?

Onderstaande zaken voegen niet heel veel aan waarde toe en kun je beter niet vervangen, tenzij het écht noodzakelijk is en je dit ook voor een relatief goed prijsje voor elkaar kunt boksen:

De tuin
Het terras
Dure vloeren
Serre en veranda
Eventueel een zwembad.

Functionele verbeteringen

Denk je aan functionele verbeteringen, dan denk je bijvoorbeeld aan goed werkende en mooi afgewerkte stopcontacten, aan goede verwarming en het verhullen van in het oog springende buizen. Het is beter als je hier niet overbodig veel geld aan uitgeeft. Hou het bij de basis. Als je een energiezuinige boiler of zonnepanelen installeert, verhoogt dit wel de waarde van het pand. Verlaagde energiekosten, ook door isolatie, vormen een uitstekend verkooppunt.

Het belang van de buurt

De prijs van een woning wordt voor een gedeelte ook bepaald door hoe gewild een bepaalde buurt is. Als dezelfde woning in een populaire wijk staat, levert deze meer geld op dan in een achterstandswijk. Tegelijkertijd is het zo dat je in een achterstandswijk goedkoper kunt inkopen. De truc is een woning te zoeken in een wijk die “in opkomst” is en populairder wordt. De woningen zullen hier gemiddeld genomen steeds meer in prijs gaan toenemen.

Staat van je huis en buurhuizen

Als een taxateur kan constateren dat het door jou opgeknapte huis in een betere staat verkeert dan de huizen eromheen en in zijn geheel meer te bieden heeft, zal je er een hogere prijs voor kunnen bieden. Zo overstijg je vergelijkbare woningen die eerder al zijn verkocht.

Let goed op het marktsegment

Het heeft vaak niet zoveel zin huizen op te kopen die zich al in het hogere marktsegment bevinden en deze vervolgens op te knappen voor verkoop. Ten eerste in de aankoop van deze panden duurder en ten tweede is er vaak niet zoveel meer aan te verdienen. Kies voor een woning in het gemiddelde marktsegment en zorg dat je deze in een superluxe woning transformeert.

Appartementen zijn ook aantrekkelijk

Investeren in appartementen is ook altijd een goed idee. Appartementen zijn vaak wat goedkoper, dus je kunt er makkelijker in investeren en houdt meer geld over voor eventuele renovaties. Bij een appartement loont het vooral op het uiterlijk van de woning te focussen. Voeg een nieuwe schilderlaag toe, eventueel een nieuwe vloer of nieuwe kozijnen. Ook goed schoonmaken kan al wonderen verrichten. Vergeet keuken en badkamer niet op te frissen.

Waarom een makelaar inschakelen?

Makelaars zijn specialisten in het verkopen van woningen tegen een goede prijs. Bovendien zijn zij als geen ander in staat kijkers te trekken en zorgen zij dat er genoeg belangstelling is voor de woning. Een makelaar helpt je een woning snel te verkopen. Let er op dat de makelaar geld verdient aan de verkoop van de woning. Als verkoper staat hij of zij echt aan jouw kant.