Woning Kopen & Verhuren: Zo Werkt Dat & Let Hierop [2024]

Als je een woning koopt of gaat verhuren, moet je met flink wat dingen rekening houden. Maar ja: wat precies? In dit artikel bespreken we alles waarop je moet letten als je een woning aankoopt of verhuurt. Ook laten we je zien welke valkuilen er zijn en hoe je die moet vermijden.

Belangrijke disclaimer vooraf:
Dit is géén financieel advies. Speculeren is riskant, geeft verlies en moet alleen gedaan worden met geld dat je bereid bent te verliezen. Handelen, speculeren en beleggen is namelijk geen inkomstenbron, maar een riskante speculatie die gespreid moet worden om verliezen te beperken. Uitsluitend jijzelf bent hier verantwoordelijk voor. Volledige disclaimer.

Een hypotheek aanvragen

Bijna niemand kan een woning contact aankopen. Vandaar dat je een hypotheek nodig hebt. Ook als je een woning aankoopt om te verhuren maak je gebruik van een hypotheek. In dit geval is dat een verhuurhypotheek. Een beleggingspand kopen, wordt gezien als een goede investering, maar voor het zover is, moet je eerst een hypotheek zien te krijgen en dat is een hoop gedoe. De hypotheek adviseur moet eerst bepalen hoeveel jij maximaal kunt lenen.

Hoge kosten vastgoedhypotheek

In de praktijk betaal je meer rente voor een vastgoedhypotheek om te verhuren dan voor een gewone hypotheek. Je betaalt opslag op de hypotheekrente. Daarnaast heb je geen recht op eventuele renteaftrek. Met andere woorden: een vastgoedhypotheek is minder voordelig.

Onroerend goed en belastingen

Een woning is onroerend goed en wordt jaarlijks belast door de Belastingdienst. Als je een eigen woning hebt en/of een woning verhuurt, dan moet je dit jaarlijks doorgeven bij je belastingopgave. De woning wordt als vermogen belast (in Box 3). Gelukkig is Box 3 wel de minst zwaar belaste box. Dat scheelt een slok op een borrel in vergelijking met Box 1: inkomen.

Woningwaarde en hypotheekbedrag

Als je een woning aankoopt om te verhuren, bedraagt de maximale hypotheek maximaal 90% van de totale woningwaarde. Hoe veel je precies mag huren, wordt weer bepaald door de hypotheekverstrekker (meestal je bank). Dit is onder andere afhankelijk van je inkomen en eigen vermogen. Hoe meer eigen vermogen je in kunt brengen, hoe minder geld je hoeft te lenen.

Locatie van de woning

Het is handig als de woning die je wilt verhuren bij je in de buurt ligt. Mocht je huurder iets nodig hebben, dan ben je zo ter plaatse. Maar wist je dat je alleen een lening kunt krijgen voor woningen die op Nederlands grondgebied liggen? Hou daar rekening mee als je gaat rondkijken.

Taxatierapport woning

Wil je de waarde van een woning laten vastleggen? Dan heb je een taxatierapport nodig. In dit rapport staat wat de marktwaarde van het pand is. Die marktwaarde is vooral van belang als je de woning gaat verhuren. Een woning die ernstige gebreken heeft, zal niet verhuurd mogen worden.

Minimale en maximale leensommen banken

Je kunt niet zomaar onbeperkt geld lenen van een bank. Dit is afhankelijk van hoeveel je verdient en wat je inlegkapitaal is. Ook zullen banken niet extreem hoge bedragen aan je uitlenen, zelfs al kun je het je veroorloven. Banken lopen altijd een risico bij het verstrekken van een lening. Er is altijd kans dat jij niet terug kunt betalen. In praktijk leen je minimaal zo’n 50.000-70.000 euro en kun je maximaal zo’n 300.000 (soms zelfs 500.000 euro) lenen.

Maandlasten van een hypotheek

Bij een hypotheek voor een hypotheek voor een koopwoning worden de maandlasten door het volgende bepaald:

Het soort hypotheek dat je afsluit (je hebt lineaire hypotheken, aflossingsvrije hypotheken en annuïteiten hypotheken)
De looptijd van de hypotheek (hoe lang je erover doet het héle bedrag terug te betalen
De rente
De rentevaste periode (na verloop van tijd kan de rente veranderen, meestal is de rentevast periode zo’n 1-10 jaar op een totale looptijd van maximaal 30 jaar)
En de eventuele hypotheekrenteaftrek.

Rente bij vastgoedhypotheek

Bij een vastgoedhypotheek wordt de rente door de renteperiode bepaald. Deze liggen rond de 3-4%.

Eigen inbreng bij aankoop woning

Als je een hypotheek afsluit voor de aankoop van een woning, geldt eigenlijk altijd dat hoe meer geld je zelf in kan brengen, hoe beter. Want hoe meer kapitaal jij inlegt, hoe minder je hoeft te lenen. Het nadeel van lenen is natuurlijk dat je hier rente over moet betalen. Dus hoe groter het geleende deel is, hoe meer geld je uiteindelijk kwijt bent voor de woning. Je hebt zo’n 50.000 euro nodig voor het aankopen van een woning (als het om verhuur gaat).

Belang van salaris

Een hypotheekverstrekker kijkt niet alleen naar hoeveel geld jij op je rekening hebt, maar ook naar hoeveel geld er maandelijks op je rekening bij wordt geschreven. Als je schulden hebt, wegen die vaak ook mee. Want hoe meer schulden je hebt, hoe minder besteedbaar inkomen erover blijft. Dat betekent dat je ook minder geld per maand aan het aflossen kunt besteden.

Zelf renoveren van een woning

Een woning aankopen, renoveren en vervolgens verhuren of doorverkopen heeft een aantal voor- en nadelen:

Er zijn soms echt koopjes op de markt – woningen waar veel aan moet gebeuren, maar die ver onder marktprijs worden aangeboden
Je kunt de woning naar je eigen inzicht en smaak inrichten
Een handig iemand krijgt zelf een groot deel van de renovaties voor elkaar gebokst
Een nadeel is dat renoveren erg veel tijd, geld en voorbereiding kost
Ook kan renoveren stressvol zijn
Je moet goed met een budget kunnen werken.

Onderhoud bij verhuur

Als je een woning verhuurt, ben je verantwoordelijk voor het onderhoud en het verrichten van reparaties (zolang de huurder natuurlijk op normale wijze met de woning omgaat en niets aantoonbaar heeft gesloopt door nalatigheid). Hier kunnen flink wat extra kosten in gaan zitten.

Verhuren aan familieleden

Wist je dat het met speciale hypotheken mogelijk is om woningen aan familieleden door te verhuren. Het gaat dan om familieleden tot in de tweede graad. Zeker met de woningnood van deze tijd komt het vaak voor dat familieleden geen andere geschikte woning kunnen vinden.

Toestemming nodig voor verhuur

Een woning aankopen en vervolgens verhuren aan een derde? Dat kan niet zomaar. Om een woning die je bezit te verhuren moet je eerst toestemming hebben van de Vereniging van Eigenaren (VvE) waar de woning onder valt. Ook heb je toestemming nodig van de gemeente.