Wanneer valt vastgoed in Box 3 en wanneer in Box 1? [Uitleg 2022]

Vastgoed en de Belastingdienst: de twee vormen niet altijd een gouden duo. Er kan namelijk onduidelijkheid ontstaan over of vastgoed nu in Box 1 of in Box 3 van de Belastingopgave moet worden bijgerekend. Box 1 of Box 3? Die vraag wordt maar al te vaak gesteld door zowel vastgoedbeleggers als doodgewone woningeigenaren. In dit artikel geven we voor eens en altijd antwoord op die vraag, zodat er geen sprake van onduidelijkheid meer hoeft te zijn.

Belangrijke disclaimer vooraf:
Dit is géén financieel advies. Speculeren is riskant, geeft verlies en moet alleen gedaan worden met geld dat je bereid bent te verliezen. Handelen, speculeren en beleggen is namelijk geen inkomstenbron, maar een riskante speculatie die gespreid moet worden om verliezen te beperken. Uitsluitend jijzelf bent hier verantwoordelijk voor. Volledige disclaimer.

Wat is het verschil tussen de Boxen?

Box 1 staat voor “Belastbaar inkomen uit werk en woning” en Box 3 staat voor “Belastbaar inkomen uit sparen en beleggen”. Grof gezegd zou je kunnen zeggen dat Box 1 staat voor Inkomen en Box 3 voor vermogen. Het verschil voor jou, als belastingbetaler, zit hem erin dat je voor Box 1 veel meer belasting moet betalen dan voor Box 3. Het liefst zou je alles dus in Box 3 onder willen brengen. Maar ja, wanneer valt vastgoed nu precies in die netelige Box 1.

Specificaties van Box 1

Box 1 gaat om inkomen. Als je winst haalt uit een onderneming valt dit ook in Box 1. Er wordt in Box 1 altijd gekeken naar de daadwerkelijke inkomsten over een bepaald jaar, gemeten op 1 januari van dat jaar. Inkomsten uit Box 1 worden progressief belast. Dat wil zeggen dat hoe hoger jouw totale inkomsten zijn (van allerlei verschillende kanalen) hoe hoger het percentage is dat jij hierover aan belasting moet betalen. Hoe rijker, hoe meer je dokt.

Specificaties van Box 3

Box 3 draait om vermogen. Hier wordt eigenlijk het opgebouwde kapitaal uit sparen en beleggen mee bedoeld. Waar in Box 1 het actieve inkomen wordt belast, wordt in Box 3 het passieve inkomen belast. Sowieso al je spaargeld wordt hierin ondergebracht. Maar ook als je aandelen hebt of geld in vastgoed hebt geïnvesteerd, komt dit in Box 3 terecht. Dat geldt ook voor het rendement wat je hierover betaalt. Er wordt gesproken van fictief rendement.

Wat is fictief rendement?

De Belastingdienst kijkt niet naar het totale rendement dat jij met je vermogen in Box 3 hebt gehaald, maar hanteert hiervoor “fictief rendement”. Het fictief rendement is eigenlijk wat de Belastingdienst verwacht dat jij in een jaar aan rendement behaald over je opgebouwde vermogen. Dit is voor een gedeelte dus nattevingerwerk. Het voordeel is dat vastgoed vaak meer rendement oplevert dan waar het fictieve rendement van de fiscus rekening mee houdt.

Onvoordelig voor spaarders

Het komt er eigenlijk op neer dat hoe meer rendement jij uit je vermogen haalt, hoe gunstiger dit voor je is. Want hoe meer je behaalt, hoe groter de kans dat het werkelijke rendement boven het fictieve rendement uitstijgt. De spaarrentes bij banken staan lager dan ooit. Het rendement op je spaargeld is bijna niks, nada, noppes. Toch moet je ook als spaarder hetzelfde fictieve rendement betalen als een vastgoed investeerder. Niet helemaal eerlijk.

Waar ontstaat het probleem?

Bij vastgoed blijkt het verrassend moeilijk om onderscheid aan te brengen tussen iets wat in Box 1 valt en iets wat in Box 3 thuishoort. Vastgoed waarin je belegt, is op zichzelf immers een investering. Maar de huur die je ontvangt uit de belegging valt dan weer onder inkomen. Dan zijn er ook nog zaken als het uitvoeren van reparaties, waar ook weer geld in gaat zitten.

Wat zegt de wet?

Zonder al te diep op het wetboek in te duiken, geeft de wet aan dat er sprake kan zijn van extra rendement als je meer arbeid steekt in de investering, terwijl dit bij een ander soort investering niet het geval zou zijn. Het gaat dan om het uitvoeren van onderheid, het doen van renovaties, maar ook het zoeken van de juiste huurders of kopers. Voor de wet wordt dit gezien als méér dan andere vormen van vermogensbeheerder. De extra arbeid valt in Box 1.

Aantal panden maakt niet uit

Of je nu één pand bezit of tien: voor de Belastingdienst maakt dat op zich niet uit. Het is mogelijk met 10 panden in Box 3 te vallen en met 1 pand in Box 1. Het enige dat echt ter zake doet is de extra arbeid die je in de investering steekt. Maar hoe is die extra arbeid nu precies meetbaar? En wat helpt het bijvoorbeeld als je bepaalde taken laat uitbesteden?

Uitbesteden niet altijd de oplossing

Het blijkt dat het uitbesteden van kerntaken voor het opknappen en verhuren van een investeringspand niet altijd maakt dat het pand nu in Box 3 terecht komt. Zoveel mogelijk uitbesteden is altijd handig, juist omdat er zoveel komt kijken bij het beheer van meerdere woningen. Maar het uitbesteden zelf heeft op Box 1 en Box 3 weinig tot geen echte invloed.

Veel onduidelijkheid

Het korte antwoord is dat het lang niet altijd duidelijk is of vastgoedbeheer nu in Box 1 of in Box 3 valt. Jurisprudentie – zaken uit de praktijk die voor de rechter zijn beland – zijn hier wel over bekend, maar hier zijn weer geen duidelijke regels aan te onttrekken. Ook geven verschillende zaken tegengestelde beelden. Box 1 of Box 3: het blijft enigszins een mysterie.

Wat kun je doen?

Wat je in ieder geval kunt doen om verwarring te voorkomen, is een zo goed mogelijke administratie bijhouden van alle zaken die met het beheer van het beleggingspand of de beleggingspanden te maken hebben. Mocht het ooit tot een conflict met de Belastingdienst krijgen, dan kun je in ieder geval informatie overleggen en er ook voor pleiten waarom jij van mening bent dat je vastgoed inderdaad in Box 3 valt en niet in Box 1. Safety first, zeggen ze weleens.

Wat als vastgoed in Box 1 valt

Valt vastgoed in Box 1, dan wordt winst belast en worden kosten aftrekbaar. Als er sprake is van veel actief eigen werk, plus het uitponden van ponden (hiermee wordt kopen-splitsen-verkopen bedoeld) en er veel aan het pand verbouwd is, dan is het waarschijnlijk een Box 1 investering. Ook als je snel winst behaalt door aan- of verkoop is er meestal sprake van Box 1.

(Administratieve) werkzaamheden

Vastgoed zal in Box 1 vallen als je er uitgebreide administratieve werkzaamheden voor verricht. Denk onder andere aan het oplossen van klachten en het plaatsen van advertenties, maar ook het opstellen van een nieuwe huurovereenkomst en het actief innen van huur. Hoe meer werkzaamheden je aan het pand verricht en hoe vaker je panden aan- of verkoopt, hoe eerder je in Box 1 terecht zult komen en inkomensbelasting moet betalen.

Wat als vastgoed in Box 3 valt

Een woning die je in je bezit hebt en verhuurt, valt normaal gesproken niet in Box 1. Ook niet als je dit pand op de markt brengt en verkoopt. Een notaris inschakelen is ook niet genoeg om van inkomsten uit werk te spreken. In de meeste gevallen zal het inkomen uit vastgoed passief blijven.