In vastgoed investeren zonder geld [2024 update]

Is het mogelijk te investeren in vastgoed zonder geld in te zetten? Het klinkt misschien te mooi om waar te zijn. In dit artikel bespreken we hoe realistisch investeren in vastgoed zonder geld echt is. Er is eigenlijk maar één manier waarop je in vastgoed kunt investeren zonder dat je hierbij geld in hoeft te leggen. Het is geen abracadabra, maar een gepuzzel is het wel. Je vraagt namelijk een beleggingshypotheek aan op basis van de meerwaarde van je woning.

Belangrijke disclaimer vooraf:
Dit is géén financieel advies. Speculeren is riskant, geeft verlies en moet alleen gedaan worden met geld dat je bereid bent te verliezen. Handelen, speculeren en beleggen is namelijk geen inkomstenbron, maar een riskante speculatie die gespreid moet worden om verliezen te beperken. Uitsluitend jijzelf bent hier verantwoordelijk voor. Volledige disclaimer.

De beleggingshypotheek

Om deze beleggingshypotheek aan te kunnen vragen heb je gemiddeld zo’n 60.000 euro overwaarde nodig op je eigen woning. Hiermee zou je een beleggingspand aan kunnen kopen. Beleggen in vastgoed met eigen overwaarde is dé slimste manier om je eerste beleggingspand mee aan te schaffen. Bovendien bespaar je met deze methode flink op hypotheekrente.

De kracht van een beleggingshypotheek

Zonder de beleggingshypotheek was beleggen in vastgoed voor de gemiddelde mens niet toegankelijk. Om een pand te kopen en dit te verhuren of door te verkopen was het dan nodig dat je het gehele bedrag uit je eigen vermogen zou kunnen ophoesten. Je zou dan al snel 200.000-300.000 euro kwijt zijn. Maar dankzij de beleggingshypotheek is het mogelijk te beleggen in vastgoed met een eigen vermogen vanaf 40.000 euro. Dat scheelt een slok op een borrel.

Wat houdt overwaarde in?

Overwaarde betekent eigenlijk dat de verkoopprijs van de woning hoger ligt dan wat er nog aan hypotheek over is. De prijzen op de woningmarkt zijn de afgelopen jaren behoorlijk toegenomen, waardoor veel Nederlanders inmiddels overwaarde hebben op de woning. Overwaarde is heel gunstig als je een beleggingshypotheek wil afsluiten, maar ook als wil verhuizen. De winst van de vorige woning kun je weer investeren in de nieuwe woning.

Overwaarde en verbouwen

Je nieuwe woning verbouwen om de waarde van het pand te vergroten, is ook een vorm van investeren. Als je in plaats van de overwaarde in de aankoop van de nieuwe woning te stoppen, ervoor kiest 100% te lenen, dan kun je de overwaarde als investering gebruiken voor renovatie.

Of lenen zonder te verhuizen

Dankzij overwaarde is het ook mogelijk extra te lenen voor verbouwing in je huidige woning. Je kunt dus ook in je huidige vastgoed investeren zonder dat je per se besluit te verhuizen.

Zelf kiezen wat je met overwaarde doet

Onder bepaalde voorwaarden kun je zelf kiezen wat je met je overwaarde doet. Denk aan de situatie dat je niet in drie jaar tijd naar een nieuwe koopwoning verhuis, maar er voor kiest te gaan huren of bij iemand intrekt. In zo’n geval mag je zelf bepalen hoe je je overwaarde besteedt. Overwaarde wordt wel als vermogen gezien, dus je betaalt er vermogensbelasting over.

Wanneer overwaarde gebruiken?

Er zijn steeds meer mogelijkheden om actief gebruik te maken van overwaarde. Dit wordt ook wel het “verzilveren” van overwaarde genoemd. Het is vooral slim deze te verzilveren als hij ruim 50-60 procent van de gehele woningwaarde bedraagt. De mogelijkheden zijn dan optimaal. Hoe hoger de overwaarde, hoe makkelijker banken geld aan je zullen verstrekken.

Inzetten van overwaarde

In het kort kun je overwaarde gebruiken voor:

De verbouwing van je eigen woning
Het aankopen van een tweede huis
Het vergroten van je vermogen
Het inlossen van dure kredieten
Of als aanvulling op je pensioen.

Een lening bij de bank

Als de overwaarde hoog genoeg is, kun je bij de bank een lening krijgen. Let wel op: er wordt meestal niet alleen naar de overwaarde van je woning gekeken, maar bijvoorbeeld ook naar je inkomen. Met overwaarde alleen ben je er dus nog niet. Woon je samen met een fiscaal partner? Dan wordt er ook gekeken naar het inkomen van je partner. Som is het ook bij een laag inkomen mogelijk een lening af te sluiten. Hierbij wordt rente opgeteld bij je schulden.

De zogenaamde “verzilverhypotheek”?

Ken jij de term verzilverhypotheek al? Deze vorm van hypotheek stelt huiseigenaren die AOW-gerechtigd zijn in staat het eigen vermogen te gebruiken en uit de woning te halen. Let wel op: zo’n verzilverhypotheek kom je niet bij elke bank tegen. Ook zullen de voorwaarden verschillen.

Of leen bij de gemeente

Het is vaak ook mogelijk overwaarde te benutten door bij de gemeente een lening af te sluiten. Dit doe je via het SVN (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting). Deze lening sluit je af geheel op basis van de overwaarde van je huis. Je krijgt een verzilverlening waar specifieke voorwaarden voor bestaan. Vaak zal je inkomen eerst getoetst worden om te kijken of je de maandlasten wel kunt dragen. Hou er rekening mee dat alle rente wordt opgeteld bij de schuld.

Verkopen en dan terug huren

Wat ook vaak voorkomen is dat mensen hun huis met overwaarde verkopen aan een organisatie en de woning vervolgens bij dezelfde organisatie terug huren. Hier is een hele constructie voor bedacht die “Sale and lease back” wordt genoemd. Maak je gebruik van deze strategie, dan krijg je in één keer tot wel 80-90% van de totale waarde van de woning uitbetaald.